Как оформляется займ под залог недвижимости — порядок, документы, нюансы
Всем привет, друзья! Вот есть же истинные фанатики в этой жизни, и я не про религию. Играю в теннис с Петром, познакомились год назад на кортах — займ под залог недвижимости
Каждый раз он мне рассказывал о том, что мечтает купить себе автомобиль Ferrari.
Решил воплощать свои мечты в реальность. Так вот, есть у него квартира в центре города. Последний наш матч на корте закончился подробными расспросами о том, как оформляется займ под залог недвижимости. Видимо, скоро у кого-то будет новая машина. А с вами мы сейчас подробно поговорим об особенностях такого займа.
Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице
Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541–1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот.
Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.
Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком.
Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице.
Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры
Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно.
Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок. Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя.
В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику.
Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.
Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости.
Такая схема оформления отношений заемно– залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.
ПРИМЕР. Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33–11521:
“Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб.
Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа.
По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа”. В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.
Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры
Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости.
В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.
ПРИМЕР. Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:
“А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО “АКБ Московский областной банк”, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.
В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа.
Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.”.
Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.
Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям
Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя.
Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.
ПРИМЕР. Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33–20328:
“В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С.
Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.
Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна.
Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.
На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.
Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа
Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение.
Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2–4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости”).
Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.
ПРИМЕР. Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33–386/2016:
“В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире.
Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры”. Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.
Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.
ПРИМЕР. Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33–728/2016:
“В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…”.
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения”. Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.
О способах судебной защиты
Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.
Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто.
О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
“Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.
В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.
И в п. 88 того же Постановления: “Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…”.
Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.
По теме: Как получить кредит без официальной работы — советы заемщикам
В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).
В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора).
Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.
источник: www.garant.ru/ia/opinion/author/astapov/1092238/
Договор займа под проценты или залог недвижимого имущества
Займ под залог недвижимости сегодня является одним из наиболее популярных и востребованных как среди кредиторов, так и среди заемщиков.
Одна из причин широкой популярности этого вида кредитования – возможность получить большую денежную сумму на длительный срок и выплачивать относительно низкие проценты по кредиту.
Также свою роль играет то, что для многих предпринимателей такой процентный займ может быть практически единственным шансом получить достаточную денежную сумму, чтобы справиться с финансовыми проблемами бизнеса.
Как правило, чтобы оформить договор займа под залог недвижимости, не нужно предоставлять справки о доходах и привлекать поручителей. Эксперты оценивают стоимость объекта недвижимости и затем согласуют с заемщиком размер займа, сроки кредитования и прочие детали. Чтобы получить займ денег под проценты, недвижимость может быть любой, но предпочтение отдается жилой – квартирам и частным домам.
Преимущество займа под залог недвижимости – в его нецелевом использовании, благодаря чему бизнесмен может на полученные средства обновить оборудование, выплатить заработную плату работникам и т. д. и таким образом решить свои финансовые проблемы.
Этапы процесса
Можно выделить несколько этапов получения займа под залог недвижимости:
Заемщик должен подать заявку с указанием необходимой суммы займа;
Юристы кредитной организации должны составить договор займа под залог недвижимости, который после уточнения и согласования всех деталей заверяется нотариально;
Сумма займа выдается в наличной или безналичной форме в зависимости от желания заемщика.
Поскольку недвижимое имущество выступает в роли залога, необходимо помнить, что на всё время, регламентированное договором, оно находится в собственности кредитора. После погашения задолженности имущество возвращается в собственность к заемщику.
Сведение к минимуму рисков
Займ под залог недвижимости, как и любой другой займ, сопряжен с рисками. Перед заключением договора эксперты изучают обстоятельства, вынудившие человека обратиться за таким займом, и оценивают возможности клиента, чтобы подобрать подходящую схему выплаты денежных средств и свести к минимуму риск невозврата.
Как вариант можно рассмотреть такую схему, когда договор займа регистрируется в государственных органах (регистрационной палате) и заемщик продолжает числиться собственником недвижимости, а в специальный реестр вносятся данные о том, что недвижимость находится в залоге.
В целом необходимо тщательно взвесить все доводы «за» и «против» перед оформлением договора и тщательно разобраться во всех аспектах.
источник: https://vashinvestor.ru/company/poleznoe/chto-nuzhno-znat-zaklyuchaya-dogovor-zayma/
Залог недвижимого имущества между физическими лицами
Залог недвижимого имущества между физическими лицами это частный случай договора об ипотеке (залоге недвижимости). Его особенность только в том, что обе стороны договора – физические лица, а не банк или микрофинансовая организация, что нам привычнее.
Как правило, договор залога недвижимого имущества заключается для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств по другой сделке, чаще всего договору займа.
На практике эта схема выглядит следующим образом:
два человека договорились, что один дает взаймы другому определенную сумму денег, и оформили свою договоренность договором займа;
у должника есть в собственности определенный объект недвижимости. Эта недвижимость передается кредитору в залог, на период действия договора займа;
теперь, в случае, если должник нарушит условия возврата долга, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную недвижимость. То есть, организовать ее продажу, и за счет полученных от продажи средств получить возврат долга, с процентами.
Чтобы организовать такую сделку, нужно заключить два договора: договор займа денежных средств и договор залога. Обременение, в виде залога, подлежит государственной регистрации.
С момента государственной регистрации обременения недвижимого имущества в виде залога, запрещается его отчуждение любым способом: продажа, дарение, обмен и т.д. Условия договора залога могут запретить повторный залог имущества или сделать его возможным только с согласия кредитора.
Кроме заполнения формы заявления на регистрацию залога, сторонам договора необходимо оплатить государственную пошлину.
По состоянию на апрель 2016 года, размер государственной пошлины за регистрацию обременений (залога) на недвижимое имущество, взимаемый с физических лиц, составляет 2 000 рублей (согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового Кодекса). Для сравнения – за регистрацию того же обременения юридическое лицо заплатит в одиннадцать раз больше – 22 000 рублей.
Какие требования к залогу недвижимого имущества между физическими лицами предъявляет федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?
Заложенное имущество предоставляет кредитору право получить возврат долга из доходов, полученных от продажи предмета залога. Если кредиторов несколько, то преимущество сохраняется у того, в чью пользу был оформлен залог.
Залог может быть предоставлен третьим лицом, которое непосредственно в договоре займа не участвует, но намерено гарантировать исполнение своих обязательств заемщиком, путем предоставления обеспечения.
Владение и пользование заложенной недвижимостью, на период залога, осуществляется залогодателем (заемщиком). Иными словами, если вы взяли кредит, заложив в обеспечение возврата свою квартиру, то вы можете жить и пользоваться ей без ограничений, до тех пор, пока своевременно и полно выполняете обязанности по возврату долга.
Залог недвижимого имущества является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, а также процентов за пользование займом, штрафов, пеней и неустоек, предусмотренных договором, и других расходов кредитора, включая судебные и расходы на реализацию заложенного имущества.
В залог могут быть переданы следующие объекты недвижимого имущества:
земельные участки, принадлежащие на праве собственности залогодателю;
используемые для предпринимательства здания, строения, сооружения, предприятия;
жилые помещения: дома, квартиры, их части;
объекты вспомогательного и потребительского назначения: гаражи, дачные и садовые дома;
морские и речные корабли, воздушные суда.
В отношении жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и сооружений, которые неразрывно связаны с землей, в залог передается одновременно со зданием и занятый им земельный участок. Участник долевого строительства может передать в залог свои права требования к застройщику.
Если в залог передается имущество, для отчуждения которого нужно согласие других лиц, помимо собственника, то такое же согласие нужно получить при заключении договора залога.
Взыскание на заложенное недвижимое имущество
Залогодержатель, по договору залога недвижимого имущества между физическими лицами, вправе использовать судебный или внесудебный способ обращения взыскания на заложенное имущество, по следующим основаниям:
обязательства по договору не выполняются залогодателем полностью и в срок;
при заключении договора залога, залогодатель в письменной форме не предупредил залогодержателя о том, что предмет залога обременен правами третьих лиц (залог, пожизненное пользование, аренда, сервитут и др.);
залогодателем нарушены правила пользования имуществом; не приняты меры к его сохранению;
существует риск утраты предмета залога по вине залогодателя;
других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».
Как правило, для обращения взыскания на заложенное имущество требуется судебное решение. Поскольку стороны договора – физические лица, исковое заявление подается в районный суд, расположенный по месту нахождения заложенного недвижимого имущества.
Должен быть соблюден закрепленный в ГПК РФ принцип исключительной подсудности. Изучив материалы дела и принимая решение, суд должен отразить в нем следующие моменты:
какую сумму следует уплатить залогодержателю;
идентификация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание (адрес, кадастровый номер и т.д.;)
в каком порядке будет реализовано заложенное имущество;
с какой цены начинается реализация заложенного имущества;
если требуется, то перечень мер для сохранности имущества или особые условия проведения торгов.
Когда нельзя обратить взыскание на заложенное имущество?
Существует две причины, по которым суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество.
Причем обе этих причины должны действовать одновременно: сумма просроченного обязательства меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества, и длительность просрочки исполнения обязательства составляет меньше трех месяцев.
Причем, если суд откажет в обращении взыскания в первый раз, то обязанности по выплате задолженности это не отменяет. Просто проходит определенный период, накапливается сумма задолженности или длительность просрочки, и можно обращаться в суд повторно.
Скорее всего, такие требования удовлетворят. Кроме судебного, существует внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Он применяется если:
стороны составили нотариальный договор, обеспечением по которому является договор залога;
обращение взыскание на залог осуществляется по исполнительной надписи нотариуса, а не судебному решению.
Однако, существует перечень обстоятельств, при которых, внесудебный порядок обращения взыскания на имущество не допускается:
предмет залога это жилое помещение, собственником которого является физическое лицо;
гражданин, передавший имущество в залог, является безвестно отсутствующим;
недвижимое имущество заложено по нескольким договорам ипотеки;
недвижимое имущество заложено нескольким залогодержателям;
предмет залога это земельный участок из земель сельхозназначения, предоставлен гражданину с целевым назначением под ИЖС, ЛПХ, дачное и садовое хозяйство;
нет регистрации права собственности на предмет ипотеки в ЕГРП;
предмет залога обладает культурной (исторической, художественной) ценностью.
В перечисленных случаях обращение взыскания возможно по решению суда.
