Условия договора аренды помещений
Экономико-правовой бюллетень
Предмет аренды
Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ) — Аренда в Измайлово
Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.
Под предметом договора, а вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора, понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).
Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению во временное владение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в аренду арендатору и действия арендатора по принятию имущества (объекта аренды) по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.
Обращаем внимание: предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя. Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет аренды имущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.
Причина подмены понятий «предмет» и «объект» договора кроется в исторически сложившейся практике включать в раздел договора «Предмет договора» или «Общие положения» информацию о предмете и об объекте. В результате складывается впечатление, что предметом договора аренды выступает именно имущество, которое детально описывается в разделе «Предмет договора». Данные об объекте аренды являются составляющей частью предмета аренды.
В случае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такой договор признается незаключенным.
Пример описания предмета аренды
Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора и вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях, согласованных сторонами.
Объект аренды
Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст.607 ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
Положения договора аренды об объекте, составляющие предмет договора, следует формировать, основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основании которых арендодатель вправе передавать имущество в аренду. Например, документом на здание, находящееся в собственности арендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды, будет являться свидетельство о собственности.
В договор следует включать следующую информацию:
1) наименование имущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение, помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;
2) точный адрес, по которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа, номера на поэтажном плане и кадастровый номер;
3) целевое использование объекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса и т.п.;
4) реквизиты документа, на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду объект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующего документа, например свидетельства о собственности и договора купли-продажи объекта;
5) общая площадь, сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратных метрах.
Рекомендации
Рекомендуется, но не требуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь на поэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением на плане передаваемых помещений.
Обращаем внимание: неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта в договоре аренды может повлечь признание договора незаключенным (п.3 ст.607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора, если такая регистрация необходима (п.1 ст.20 Закона N 122-ФЗ).
Встречаются случаи, когда точным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно, например при передаче в аренду части здания или помещения, не выделенного на поэтажном плане.
В таком случае описание объекта аренды должно содержаться в двух документах: в договоре и поэтажном плане. В самом договоре аренды будет указано «часть помещения» с указанием данных такого помещения и его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копии поэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения, которая передается в аренду.
Изложенный порядок описания объекта аренды полностью соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3 ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи в аренду части помещения, здания с обозначением ее соответствующей части на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемой площади.
Судебная практика
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2007 по делу N А56-14675/2006
Суд указал, что в договоре, дополнительном соглашении, акте приема-передачи и в других представленных сторонами документах указаны противоречивые сведения об объекте субаренды, которые не позволяют индивидуализировать подлежащее передаче в аренду имущество, а следовательно, данный договор не считается заключенным.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2007 N Ф04-3320/2007(34618-А46-12)
Договор в совокупности с актом приема-передачи и схемой помещений позволяют определить объект аренды в соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.01.2007 N А74-2108/06-Ф02-7220/06-С2
Судебные акты о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаченной арендной платы по договору аренды отменены, поскольку в договоре аренды не указано место расположения объекта аренды, не подписан акт приема-передачи объекта аренды.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38) по делу N 8-398/05
Суд признал договор незаключенным. По договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) передана 1/2 нежилого помещения. Договор не содержит данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду. Суд учел, что арендодатель, несмотря на подписание договора аренды и акта приема-передачи к нему, не представил доказательства фактического пользования арендатором объектом в период срока, указанного в договоре.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2006 по делу N А42-1865/2005
Суд признал незаключенным договор аренды нежилых помещений, поскольку в договоре отсутствуют сведения, позволяющие определить местонахождение арендуемых торговых площадей, т.е. не достигнуто соглашение по существенному для договоров аренды условию о его предмете. В договоре указано: «Во временное владение передается часть торгового зала магазинов «Аверс» и «Хибинская ярмарка» для розничной торговли непродовольственными товарами; арендуемая площадь — по 6 кв.м». По акту приема-передачи торговые площади арендатору не передавались.
Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2005 по делу N КГ-А40/3783-05.
Суд подтвердил, что если в аренду сдается часть здания, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается поэтажный план здания, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2000 N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2
Суд признал незаключенным договор аренды части помещений, основываясь на нормах ст.607 ГК РФ, в связи с тем, что договор не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержит в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.
В последнее время в судебно-арбитражной практике появились решения, признающие договоры аренды заключенными при отсутствии в договоре указаний на конкретное помещение (при наличии адреса места расположения здания).
Такие решения принимаются в ситуациях, когда договор аренды действовал продолжительное время (не менее года), стороны, исполняли свои обязанности, не предъявляли никаких претензий по поводу неопределенности объекта аренды. При возникновении претензии со стороны арендодателя, как правило, связанной с оплатой арендных платежей, арендатор вдруг вспоминал о несогласованности объекта аренды.
В указанных случаях суд принимает сторону арендодателя, признает объект аренды согласованным, поскольку арендатор пользовался им на протяжении долгого времени, исполнял обязанность по оплате и не предъявлял арендодателю никаких претензий по вопросу уточнения или определения объекта договора аренды. Таким образом, суд не принимает решение о незаключенности договора аренды по формальным признакам. Суд учитывает правоотношения, сложившиеся до возникновения спора.
Судебная практика
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2007 N Ф04-1484/2007(32300-А27-38) по делу N А27-10044/2006-1
В связи с отсутствием доказательств того, что между сторонами в период действия договора аренды возникали неопределенность по поводу состава арендуемого имущества либо разногласия по составу и количеству арендованных площадей, существенные условия данного договора считаются согласованными. Договор аренды был заключен на срок менее года, затем по соглашению сторон был продлен. В качестве объекта в договоре указан адрес, номер дома без указания номера или названия конкретного помещения.
Площадь объекта аренды
Не менее важным, на наш взгляд, представляет собой условие о площади договора аренды недвижимости.
Площадь объекта аренды может являться существенным условием договора в том случае, если в аренду передается часть здания или помещения или арендная плата устанавливается за единицу площади, например, за 1 кв.м. Отсутствие в договоре указания на площадь при названных условиях является обстоятельством для признания договора незаключенным.
Вместе с тем общая площадь может не являться существенным условием и не указываться в договоре, если адрес, включая номер помещения, позволяет точно определить передаваемое в аренду имущество. Арендная плата в договоре устанавливается за все указанные в договоре помещения.
Тем не менее рекомендуем включать в договор условие о площади в качестве существенного во избежание случаев, когда размеры площадей, передаваемых в аренду и указанных по устным заверениям, в результате окажутся меньше обещанного. Таков один из способов обманного завышения цены.
Подобный договор можно признать недействительным при наличии достаточных доказательств, например опубликованного в СМИ объявления о предложении аренды. Устные свидетельские показания, вероятнее всего, суд примет во внимание, но они могут не сыграть ту роль, которая им отведена. Объясняется это тем, что недобросовестный арендодатель, как правило, представляет в качестве доказательств свидетельские показания, противоположные заявленным.
Рекомендация
На стадии приема-передачи помещений не поленитесь организовать их обмер. Это поможет арендатору точно знать, за что и сколько он платит, и, возможно, снизить арендные платежи по договору.
Может возникнуть ситуация, когда площадь в договоре указана, но не соответствует фактическим обстоятельствам. Причины такого несоответствия могут быть вызваны ошибкой органа технического учета при замере площадей.
Как быть арендатору в подобных ситуациях, когда вина арендодателя отсутствует, а ошибка обнаружена после заключения договора и по прошествии времени, в течение которого арендатор переплатил арендную плату, рассчитываемую в соответствии с площадью?
Условие договора об оплате за несуществующие площади нельзя признать законным, поскольку это противоречит ст.606 ГК РФ, в соответствии с которой по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество за определенную плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Сумма переплаты является неосновательным обогащением. Порядок действий и последствий урегулирован главой 60 ГК РФ.
При обнаружении расхождения размеров площадей стороны могут внести соответствующие изменения в договор аренды и составить документ, подтверждающий переплату, с указанием порядка зачета или возврата выявленных сумм. Изменения к договору должны соответствовать форме самого договора, т.е. должны быть внесены в письменной форме. Если договор был зарегистрирован, то изменения также подлежат регистрации.
Если арендодатель уклоняется от внесения изменений в договор и возврата неосновательно полученного, арендатор вправе в судебном порядке потребовать возврата исполненного по договору аренды в части переплаченной суммы арендной платы.
Обращаем внимание: иск, предъявляемый в рассмотренной ситуации, должен содержать требование о возмещении в связи с неосновательным обогащением, а не о взыскании убытков, причиненных в связи с недостатками арендованного помещения. Судебная практика показывает, что единственной причиной отказа в заявленном арендатором требовании является неправильное определение предмета иска.
В данном случае размеры арендованных помещений не относятся к недостаткам, препятствующим использованию помещений, поэтому оплата за фактически не существующие площади не может быть взыскана с арендодателя в виде убытков.
Поясним. В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. Поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать:
1) факт причинения убытков;
2) виновное поведение стороны (неисполнение обязательства);
3) причинную связь между причиненными убытками и виновным поведением лица, с которого взыскиваются убытки, а также размер причиненных убытков.
В нашем примере вины арендодателя нет. Расхождение в размерах площади вызвано ошибкой органа технической инвентаризации. Поэтому суды правомерно отказывают арендаторам в удовлетворении их требований о возмещении убытков.
Судебная практика
Постановление 17 Арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 N 17АП-4111/2007-ГК по делу N А50-1127/2007-Г14
Полученная арендодателем арендная плата за несуществующие площади квалифицируется как неосновательное обогащение.
Встречаются случаи, когда регистрирующий орган отказывает в регистрации изменений в договор аренды, мотивируя появлением нового объекта аренды. Такие случае встречаются при изменении технических характеристик объекта аренды.
Объект аренды в строящемся здании
В сфере коммерческого строительства стали появляться предложения по передаче в аренду помещений в еще не построенных зданиях.
Заключая договор, арендаторы закрепляют за собой гарантированное право аренды помещения, существующего только в проекте. Как правило, в обмен на получение такого права на будущего арендатора возлагается обязанность по завершению строительных, отделочных работ вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию.
Зарегистрировать такой договор аренды, скорее всего, не получится, а обжаловать полученный отказ в регистрации бессмысленно.
Возникает вопрос: может ли в качестве объекта аренды выступать помещение в здании, которое еще не построено или находится в стадии строительства?
Суды приводят следующие доводы, обосновывающие изложенную позицию:
— невозможно описать объект аренды, например ввиду его физического отсутствия;
— технические характеристики помещения после окончания строительства могут измениться, что указывает на появление совершенно другого объекта, отличного от согласованного в договоре;
— качественные характеристики объекта аренды подвергаются изменению в процессе строительства;
— объект, который физически отсутствует, не представляет возможности извлекать полезные потребительские свойства, которые сопровождают процесс аренды.
Противоположная точка зрения также имеется. Существуют судебные решения, признающие помещения в строящихся зданиях полноценными объектами договора.
Так, в п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 указывается, что по смыслу ст.130 ГК РФ и ст.25 Закона N 122-ФЗ недостроенная недвижимость, не являющаяся предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу. На это Постановление ссылаются суды, признавая недостроенный объект недвижимости объектом договора найма.
Обращаем внимание на важный факт, позволяющий судам принимать такие решения. Речь идет об объектах строительства, на которые оформлены права как на объект незавершенного строительства в соответствии с Законом N 122-ФЗ.
